大家好我是特产笔记的小编，很高兴带大家了解各地的特产、旅游景点、人文和风土人情，各地数不胜数的美食以及不同的饮食文化也给我们带来很多有意思的体验，祖国大好河山值得我们去了解和感受，下面是今天带来的文章：

　　有关二拨子与朱辛庄孰优孰劣的争议已久，随着2023年开年土拍信息科技园地块的入场，被推向了高潮。

　　时间来到1998年，北京市正式宣告结束持续了40多年的福利分房制度，同时批准建立经济适用房，以较低的价格出售给经济困难的家庭，回龙观成为首批经济适用房规划建设区域之一。

　　2004年，昌平区发布新城规划，将回龙观定位为“城市边缘集团，主要以经济适用房为主，为中心城区人口疏散提供居住用地，规划增加商业配套设施，完善城镇功能”，而这一批建成的经适房，就是现在集中在回中板块的“龙x苑”们，它们构成了回龙观的雏形，也奠定了回龙观交通便捷、价廉质优的“睡城”底色。

　　变化在几年前开始出现。2013年，北京市以中关村、上地等为核心开始部署创新驱动战略，毗邻海淀北部的回龙观敏锐地察觉到发展的机遇，公园悦府、国风美唐、新龙城等商品房社区相继“入观”，回东、回西板块也陆续得到了开发。

　　以公园悦府、国风美唐、融泽嘉园金域华府这样的二手房头部成交小区为例，前两个都是位于回东板块的临铁盘，其中公园悦府北侧近地铁昌平线平西府站，国风美唐则距离盲8号线霍营站、回龙观西大街站都较近。

　　同一产业辐射范围下，临铁+商品房属性+房龄新，让它们的报价和回中板块2004年左右建成的一类经适房差距明显。

　　而不临铁的金域华府、融泽嘉园能有一席之地，是因为它们就位于北清路南，且距离永丰、西二旗、后厂村产业区更近的回西板块。

　　因此通过上述价格的比对和流通因素的分析，我们可以得出回龙观二手房的价格公式=产业+轨道交通+房源属性+房龄高低，如果把这些因素按影响力排序，即同等区位条件下，产业远近轨道交通便利度房源属性房龄。

　　产业远近上，二拨子隶属京藏高速以西的回西一带，区位优势毋庸置疑，而朱辛庄地块位于回东上方，严格来说属于泛回，之所以可以和二拨子比较，是因为朱辛庄现有配套成熟，有双轨交汇且作为8号线始发站的朱辛庄站，同时作为昌平重点发展自身产业的着力点，后续仍有供地，相比“弹尽粮绝”的二拨子，朱辛庄的板块潜力更被人看好。

　　其中昌平线垂直穿过海淀、昌平两区，将观里的上班族送往西二旗、上地等产业，是昌平南主要的通勤线号线

　　三条线号线号线打辅助，然而尽管有了三条地铁线，却依然没能解决观里拥挤的出行问题

　　回西也要有地铁了，且邻近二拨子的就是13A、13B和19号线北延三线交汇的换乘枢纽—新龙泽。

　　所有线路的铺设都服务着回龙观发展的大前提：产业。因此未来这三条新增线路，将是影响观里房价上升空间的重头戏，说直白点，未来更近产业，谁通勤更便捷，谁在二手房市场就越有竞争优势。

　　前篇说过朱辛庄的通勤主要依赖昌平线号线作为始发线路，虽然可以一定程度上疏解昌平线的拥堵，但到达主产业区大多要前往霍营换乘，因此作用也相对有限。

　　之前二拨子组团夹在京新高速与京藏高速之间，且受京张铁路影响，板块割裂严重，去海淀要绕路走。好消息是，昌平正在和海淀协商打通航智路和邓庄南路，以实现直接和海淀相连通，

　　综合各项，在产业辐射范围、板块规模、商品房属性和开发年龄基本一致的情况下，二拨子与区位和新线路的优势险胜一筹

　　其实，我之前一直不太想碰这个话题，因为两个组团大面上的条件大差不差，很难比出一个明确的高低。

　　昌平目前还有两个很有区域代表性的新盘，分别是位于北清路南侧的北清橡树湾和二拨子在售的建发城建文源府，不和第一档的公园悦府比，6万上下/㎡的报价在我看来和融泽嘉园、新龙城等第二档还是有可比性的。因为新盘毕竟有着更先进的产品设计，且目前都还有与二手房总价相当的小户型，比如5.9万/㎡的北清橡树湾95㎡小三居，再比如6.2万/平的文源府106平三居，也还有少量的房源。

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